Kat Karşılığı İnşaat Muhasebesi, KDV Matrahı ve Arsa Maliyeti Hesaplama Rehberi

Kat Karşılığı İnşaat Nedir?

Kat karşılığı inşaat, arsa sahibinin arsa payını müteahhide devrettiği; müteahhidin de bu arsa payı karşılığında arsa sahibine belirli bağımsız bölümleri verdiği inşaat modelidir. Uygulamada bu işlem “arsa karşılığı inşaat”, “kat karşılığı inşaat” veya “arsa payı karşılığı inşaat” olarak da adlandırılır.

Bu modelde arsa sahibi doğrudan para almayabilir. Buna rağmen müteahhit açısından arsa bedelsiz edinilmiş sayılmaz. Müteahhit, arsa sahibine verdiği bağımsız bölümler karşılığında kendisine kalan bağımsız bölümlere ait arsa payını edinmiş olur.

Bu nedenle kat karşılığı inşaat muhasebesinde en önemli soru şudur: Arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerin KDV matrahı ve müteahhide kalan bağımsız bölümlere yüklenecek arsa maliyeti nasıl hesaplanacaktır?

İlk Ayrım: Arsa Payı Devri Var mı?

Kat karşılığı inşaat hesaplamasında ilk ayrım arsa payı devridir. Arsa sahibi müteahhide arsa payı devrediyorsa klasik kat karşılığı inşaat modeli vardır. Bu durumda müteahhidin arsa sahibine bağımsız bölüm teslimi, arsa sahibinin de müteahhide arsa payı teslimi ayrı ayrı değerlendirilir.

Ancak arsa payı devri yoksa ve malik kendi arsasında yalnızca inşaat hizmeti alıyorsa, klasik kat karşılığı inşaat hesabı yapılmaz. Bu durumda işlem inşaat taahhüt hizmeti olarak değerlendirilir.

Bu ayrım özellikle 6306 sayılı Kanun kapsamındaki dönüşüm işlerinde önemlidir. Bazı işlemlerde malik arsa payını devreder ve karşılığında bağımsız bölüm alır. Bazı işlemlerde ise malik arsa payını devretmeden kendi arsasında inşaat hizmeti satın alır. Bu iki modelde KDV matrahı, belge düzeni ve muhasebe kaydı aynı değildir.

Klasik Kat Karşılığı İnşaatta KDV Mantığı

Klasik kat karşılığı inşaatta iki ayrı işlem vardır:

1. Arsa sahibinin müteahhide arsa payı teslimi,
2. Müteahhidin arsa sahibine konut, işyeri veya başka bağımsız bölüm teslimi.

Arsa sahibinin arsa teslimi, arsanın iktisadi işletmeye dahil olup olmamasına ve arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli faaliyet olarak yapıp yapmamasına göre değerlendirilir. Gerçek kişinin arızi nitelikteki arsa tesliminde KDV uygulanmayabilir. Buna karşılık arsa ticari işletmeye dahilse veya arsa alım satımı sürekli faaliyet niteliğindeyse arsa payı teslimi KDV’ye tabi olabilir.

Müteahhidin arsa sahibine verdiği konut veya işyerleri için ise KDV hesaplanması gerekir. Burada matrah, piyasa satış bedeli üzerinden değil, arsa karşılığı inşaata ilişkin özel düzenleme gereği maliyet bedeli esasına göre belirlenir.

KDV Matrahı Nasıl Hesaplanır?

Kat karşılığı inşaatta arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin KDV matrahı, Vergi Usul Kanunu’nun 267’nci maddesinin ikinci sırasındaki maliyet bedeli esasına göre hesaplanır.

Bu hesaplamada temel mantık şöyledir:

• Arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin arsa payı hariç maliyeti bulunur.
• Genel üretim giderleri ve genel idare giderlerinden bağımsız bölüme düşen pay dikkate alınır.
• Toptan satış niteliğinde maliyet bedeline %5 ilave edilir.
• Perakende satış niteliğinde maliyet bedeline %10 ilave edilir.
• Bulunan tutar, KDV hariç matrah olarak değerlendirilir.

Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta şudur: Arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümün maliyet bedeli belirlenirken arsa payı hesaba dahil edilmez. Çünkü arsa zaten bu bağımsız bölümlerin karşılığı olarak edinilmektedir.

Arsa Maliyeti Nasıl Tespit Edilir?

Kat karşılığı inşaatta müteahhit açısından arsa bedelsiz değildir. Müteahhit, arsa sahibine bağımsız bölüm vermek suretiyle arsa payını edinir. Bu nedenle müteahhide kalan bağımsız bölümlere bir arsa maliyeti yüklenmelidir.

Arsa maliyeti hesabında başlangıç unsuru, arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin KDV hariç VUK 267/2’ye göre hesaplanan tutarıdır. Buna varsa nakit ödeme, sözleşmeye göre arsa edinimine bağlı ek maliyetler ve arsa sahibine sağlanan diğer edimler eklenebilir.

Burada KDV matrahı ile arsa maliyeti kavramsal olarak aynı şey değildir. KDV matrahı, arsa sahibine bırakılan bağımsız bölüm tesliminin vergisel matrahıdır. Arsa maliyeti ise müteahhidin arsa payını edinmek için katlandığı karşılık değeridir. Ancak klasik kat karşılığı inşaatta bu iki hesap aynı temel veriden, yani arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümlerin KDV hariç maliyet bedeli esasına göre bulunan tutardan beslenir.

Bir Dairenin Maliyeti Nasıl Hesaplanır?

Müteahhide kalan bağımsız bölümlerin maliyeti yalnızca inşaat giderlerinden oluşmaz. Bu maliyete arsa edinim maliyeti de eklenmelidir.

Bir dairenin maliyeti hesaplanırken en sağlıklı yöntem genellikle net m²’ye göre dağıtımdır. Ancak projenin niteliğine göre eşit dağıtım veya katsayılı dağıtım da kullanılabilir.

KDV Oranı Nasıl Belirlenir?

Kat karşılığı inşaatta KDV oranı belirlenirken yalnızca bağımsız bölümün konut veya işyeri olması yeterli değildir. Ruhsat tarihi, net alan, 6306 kapsamı, teslim veya fatura tarihi ve eski ruhsat rejiminde büyükşehir, lüks inşaat ve arsa birim m² vergi değeri gibi unsurlar birlikte değerlendirilmelidir.

01.04.2022 öncesi ruhsatlı projelerde, özellikle büyükşehir belediyesi sınırları içinde yer alan lüks veya birinci sınıf inşaatlarda arsa birim m² vergi değeri önem kazanabilir. Bu nedenle eski ruhsatlı projelerde yapı ruhsatı, ruhsat revizyonları, yapı sınıfı/grubu ve ruhsat tarihindeki arsa birim m² vergi değeri ayrıca kontrol edilmelidir.

6306 Kapsamında Hangi Ayrım Yapılmalı?

6306 sayılı Kanun kapsamındaki işlemlerde en önemli ayrım şudur: Arsa payı devri var mı, yok mu?

Arsa payı devri varsa ve arsa sahibi müteahhide arsa payı devredip karşılığında bağımsız bölüm alıyorsa, işlem klasik kat karşılığı inşaat modeline yaklaşır. Bu durumda müteahhidin arsa sahibine bağımsız bölüm teslimi ve arsa sahibinin müteahhide arsa payı teslimi ayrı ayrı değerlendirilir.

Arsa payı devri yoksa ve malik yalnızca kendi arsasında inşaat yaptırıyorsa, işlem inşaat taahhüt hizmeti niteliğindedir. Bu durumda arsa maliyeti hesabı, arsa sahibine bağımsız bölüm teslim faturası ve VUK 267/2’ye göre KDV matrahı hesabı yapılmaz. Matrah, hakediş bedeli veya hizmet bedeli üzerinden değerlendirilir.

6306 kapsamındaki inşaat taahhüt hizmetlerinde ayrıca şu unsurlar kontrol edilmelidir:

• Taşınmaz riskli yapı kapsamında mı?
• İş, riskli yapıların bulunduğu yerde dönüşüm projesi kapsamında mı?
• Hizmet, taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının 1,5 katına kadar olan yeni inşaat alanındaki konutlara mı ilişkindir?
• Projede işyeri, dükkân, ofis veya ticari alan var mı?
• İş hakedişli mi, yoksa tamamlandığında tek bedel üzerinden mi faturalandırılacaktır?

Konut dışı alanlar için 6306 kapsamında olunsa dahi indirimli oran sonucuna otomatik gidilmemelidir. İşyeri, dükkân, ofis veya ticari alanlar genel oran yönünden ayrıca değerlendirilmelidir.

Belge Düzeni ve Muhasebe Kayıtları

Kat karşılığı inşaatta belge düzeni arsa sahibinin durumuna göre değişir.

Arsa sahibi gerçek kişi olup arsa teslimi arızi nitelikteyse, arsa tesliminde KDV hesaplanmayabilir. Ancak müteahhidin arsa sahibine verdiği bağımsız bölümler için fatura düzenlemesi gerekir. Arsa payı edinimi bakımından gider pusulası veya tevsik konusu ayrıca değerlendirilmelidir.

Arsa sahibi şirket veya arsa ticari işletmeye dahilse, arsa sahibinin müteahhide arsa payı faturası düzenlemesi gündeme gelir. Bu durumda müteahhit de arsa sahibine verdiği bağımsız bölümler için fatura düzenler ve karşılıklı cari mahsup mantığı çalışır.

Klasik kat karşılığı inşaatta örnek kayıt mantığı

1. Arsa sahibine bağımsız bölüm faturası

120 / 136 Arsa Sahibi Cari        XXX
      600 Yurtiçi Satışlar              XXX
      391 Hesaplanan KDV                XXX

2. Arsa sahibine verilen bağımsız bölümlerin maliyet kaydı

620 Satılan Mamuller Maliyeti     XXX
      151 / 152 İnşaat Stokları         XXX

3. Arsa maliyetinin müteahhide kalan stoklara alınması

151 / 152 İnşaat Stokları - Arsa Payı Maliyeti     XXX
      320 / 329 Arsa Sahibi Cari                    XXX

4. Cari mahsup

320 / 329 Arsa Sahibi Cari        XXX
      120 / 136 Arsa Sahibi Cari        XXX

Bu kayıtlar örnek niteliktedir. Hesap kodları işletmenin hesap planına, proje bazlı stok takibine, sözleşme hükümlerine ve muhasebe politikasına göre uyarlanmalıdır.

Arsa payı devri olmayan inşaat taahhüt hizmetinde kayıt mantığı

Arsa payı devri olmayan inşaat taahhüt hizmetlerinde klasik kat karşılığı kayıtları kullanılmaz. Bu durumda hizmet faturası mantığı çalışır:

120 Alıcılar / Malikler Cari        XXX
      600 Hizmet Satışları                XXX
      391 Hesaplanan KDV                  XXX

İşin yıllara yaygın inşaat ve onarım işi niteliğinde olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir. Bu durumda 170/350 hesap grubu, hakediş kayıtları, dönem sonu aktarım kayıtları ve varsa stopaj uygulaması gündeme gelebilir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

Kat karşılığı inşaat ve 6306 kapsamındaki inşaat işlemlerinde aşağıdaki bilgiler netleşmeden kesin hesaplama yapılmamalıdır:

• Arsa payı devri olup olmadığı,
• Sözleşmenin kat karşılığı mı, inşaat taahhüt hizmeti mi, yoksa karma model mi olduğu,
• Arsa sahibinin gerçek kişi mi şirket mi olduğu,
• Arsa tesliminin arızi mi ticari faaliyet kapsamında mı olduğu,
• Yapı ruhsat tarihi,
• Ruhsatta esaslı revizyon bulunup bulunmadığı,
• Bağımsız bölümlerin net m² bilgileri,
• Bağımsız bölümlerin konut, işyeri veya eklenti niteliği,
• 6306 kapsamı ve riskli yapı/riskli alan/rezerv yapı durumu,
• Teslim, fatura ve tapu tescil tarihleri,
• Hakedişli iş olup olmadığı,
• Arsa sahibine sağlanan ek edimler,
• Muhasebe politikasında stok ve maliyet hesaplarının nasıl izlendiği.

Bu bilgilerden biri eksikse sonuçlar “ön değerlendirme” niteliğinde kalmalıdır.

Resmî Kaynaklar

• Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği
• Gelir İdaresi Başkanlığı – KDV Oranları Listesi
• 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu
• 213 Sayılı Vergi Usul Kanunu